Zwykle przed finalnym kupnem mieszkania podpisuje się umowę przedwstępną. Takowa jest koniecznością np. wtedy, gdy nieruchomość jest kupowana za środki z kredytu bankowego. W umowie przedwstępnej może pojawić się zaliczka lub zadatek. Każda z tych opcji związana jest z różną odpowiedzialnością obu stron umowy.
Czym jest umowa przedwstępna?
Umowę przedwstępną zawiera się w różnych sytuacjach. Szczególnie często pojawia się ona jednak w przypadku nabywania nieruchomości. Jej podpisanie oznacza, że obie strony zamierzają w określonym czasie podpisać finalną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Mając taką umowę, kupujący ma możliwość np. sfinalizowania formalności związanych z kredytem bankowym. Umowę przedwstępną zawrzeć można zarówno bez pośredników, jak i u notariusza. Ta druga opcja wiąże się z dodatkowymi kosztami, lecz zapewnia większe bezpieczeństwo.
W umowie przedwstępnej pojawia się zapis dotyczący zadatku lub zaliczki (rzadziej kary umownej). Ich pojawienie się w umowie ma na celu zabezpieczyć interesy obu stron.
Jak działa zaliczka?
Zaliczka jest przekazywana przyszłemu sprzedawcy mieszkania przez kupca i w razie wykonania umowy zalicza się ją na poczet ceny mieszkania. Jeśli zaś nie dojedzie do finalizacji umowy, to zaliczka jest zwracana.
Przykładowo, jeśli cena mieszkania to 300 000 zł, a zaliczka to 30 000 zł, to w dni
u podpisania finalnej umowy kupna-sprzedaży, kupujący wpłaca sprzedającemu brakujące 270 000 zł. Jeśli jednak któraś ze stron zmieni zdanie i finalnie nie dojedzie do transakcji kupna-sprzedaży, to owe 30 000 zł jest zwracanych.
Jak funkcjonuje zadatek?
Zadatek również przekazuje kupiec, przyszłemu sprzedawcy w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Różnica polega na tym, że wycofanie się któreś ze stron wiąże się z konsekwencjami finansowymi.
Zakładając, że cena mieszkania to 300 000 zł, a zadatek wynosi 30 000 zł, to konsekwencje wycofania się z podpisania finalnej umowy będą następujące:
- Jeżeli z podpisania umowy wycofa się strona kupująca, to traci ona 30 000 zł wcześniej wpłaconego zadatku.
- Jeśli finalnej umowy nie chce podpisać sprzedający, to jest on zobligowany do zwrotu kupującemu podwójnej wartości zadatku, a więc 60 000 zł.
Wpisanie zadatku zamiast zaliczki w umowie przedwstępnej może mieć ogromne konsekwencje finansowe. Z drugiej strony zadatek stanowi odszkodowanie w przypadku, gdy druga strona z jakichś powodów odstąpi od sfinalizowania transakcji kupa-sprzedaży nieruchomości. Zanim podpisze się umowę przedwstępną, należy więc bardzo dobrze przemyśleć, czy pojawi się w niej zadatek, czy też zaliczka. Przemyśleć należy też wysokość zadatku lub zaliczki.